Льготная ипотека по новым правилам: в чем риски жилищных займов

lgotnaya ipoteka po novym pravilam v chem riski zhilishhnyh zajmov

Правительство России приняло программу государственной поддержки ипотечных кредитов в разгар пандемического экономического кризиса в апреле прошлого года. Она называлась «Ипотека 6,5%»: максимальная ставка по ипотечным кредитам на покупку жилья была установлена на уровне 6,5% годовых в новостройке для участников программы. Разница между этим типом и уровнем процентных ставок «рынка» (рассчитанная исходя из ключевой ставки Центрального банка) была компенсирована Правительством банкам-кредиторам. Первоначально программа должна была действовать до ноября 2020 года, но затем была расширена до конца первой половины 2021 года.

Спасите строителей

Программа преследовала очевидную макроэкономическую цель: поддержать строительный сектор в кризисный период. То, чего, в общем-то, удалось достичь. Как заявил заместитель министра программ Марат Хуснуллин, программа «стала одной из наиболее эффективных антикризисных мер». «Без ипотеки отрасль была бы лишена необходимого финансирования. Это привело бы к началу строительства, безработице в отрасли и сокращению доходов регионального бюджета. Риски незавершенного строительства также возросли бы для акционеров», — пояснил он.

«Основной целью программы была помощь строительному сектору», — сказал Михаил Матовников, главный аналитик Сбербанка. — Имелись в виду и социальные проблемы — особенно, задача обеспечения населения жильем. Однако приоритетом было не допустить обвала строительного сектора и помочь экономике, потому что у строителей много подрядчиков, и их меры поддержки имеют значительный мультипликативный эффект. И эта цель, безусловно, была достигнута, несмотря на кризис, строительный сектор стал более активным, последняя статистика показывает увеличение запуска новых проектов.

Действительно, «ипотека под 6,5%» пользовалась большой популярностью, но вместо того, чтобы виды эмиссии были на практике даже ниже 6,5% в год (средний тип, взвешенный в мае-июне, составлял 5,6% в год), что в условиях невооруженной инфляции (ее официальный уровень в начале 2021 года превышал 5% в год, а в июне достиг 6,5%) казалось просто подарком. За 14 месяцев действия государственной концессионной программы было выдано более 550 тысяч кредитов на сумму 1,74 миллиарда рублей. Такой объем выплат означает, что с учетом первоначального взноса (не менее 15% от стоимости жилья) в строительную отрасль в рамках программы поступило не менее 2 млрд рублей.

За это у него есть своя цена!

«Конечно, программой пользовались и те, кто взял бы ипотеку даже без него», — говорит Михаил Матовников. — Однако его эффект был очень значительным. По нашим оценкам, объем ипотечных кредитов, выданных на первичном рынке в прошлом году, был на 15% больше, чем это было бы в отсутствие программы.

Однако, как говорится в аналитических материалах Банка России, выгода заемщиков от субсидирования процентных ставок за счет бюджета «была в значительной степени обусловлена сильным ростом стоимости жилья». На самом деле, по данным Росстата, по итогам первого квартала 2021 года цены на жилье в России выросли на первичном рынке на 17,6% по сравнению с концом первого квартала 2020 года (т. е. когда рубль уже сильно ослаб), на вторичном рынке — на 13,6%. И это несмотря на низкую инфляцию и падение доходов домохозяйств.

«В ходе реализации программы наблюдался дисбаланс между спросом и предложением на рынке, — говорит Екатерина Щурихина, заместитель директора по банковским рейтингам» Эксперт Ра». — Спрос на первичное жилье активно рос, стимулируя рост цен при ограниченном предложении. В результате во многих регионах рост цен на недвижимость «съел» преимущества сниженных ставок в среднесрочной перспективе. Кроме того, низкие ставки стимулировали людей активно обращаться за ипотечными кредитами в преддверии скорого окончания программы.

6,5% старшей ипотеки послужили толчком для быстрого роста ипотечных кредитов, вызвав значительный рост цен на недвижимость во многих городах, особенно с населением в миллион человек, где цены на жилье выше, чем в относительно небольших городах или в среднем по России, отметила Ирина Носова, директор Рейтинговой группы финансовых институтов АКРА.

Однако, по словам Марата Хуснуллина, льготная ипотека сама по себе вызвала рост цен на жилье всего на 4-5%, остальное стало следствием того, что из-за пандемии и карантинных мер начались строительные работы, что вызвало снижение предложения на рынке.

Однако к концу первого полугодия власти пришли к выводу, что настало время отменить привилегированную ипотечную программу. Льготная ипотека на 6,5% была временной мерой для поддержки населения и застройщиков в кризис, вызванный пандемией коронавируса в 2020 году, объясняет Екатерина Щурихина. Поэтому в нынешнем состоянии экономики было совершенно логично прекратить или сократить ее, так как льготные программы для широкого круга заемщиков приводят к дисбалансу спроса и предложения на рынке.

Смещение фокуса

Но льготная ипотека не канула в лету: старую программу просто заменили новой, с государственной поддержкой, которая продлится до середины 2022 года. О его введении объявил Президент России Владимир Путин в начале июня. , а соответствующее постановление правительства было опубликовано в конце первого летнего месяца.

Он радикально отличался от своего предшественника. Прежде всего, резко снижена разрешенная сумма кредитов: отныне максимальная сумма составит 3 млн рублей (ранее для жителей Москвы, Московской области, Санкт — Петербурга и Ленинградской области эта сумма составляла 12 млн рублей, а для других регионов-6 млн). Максимальная процентная ставка также немного увеличилась, не в пользу потребителей: с 6,5% до 7% в год.

«Целью программы корректировки и ее расширения является стабилизация рынка, показателей стоимости и доступности жилья для населения, поддержание поддержки спроса», — говорит Татьяна Школьная, заместитель директора Института финансового менеджмента и экономики недвижимости Высшей школы экономики Национального исследовательского университета. Нынешнюю ситуацию на рынке недвижимости нельзя назвать обычной. Рост цен на недвижимость, не связанный с общей ситуацией в экономике, обречен на резкую коррекцию, что представляет большой риск для всех участников рынка и экономики, говорит она. «Минимизация риска возникновения пузырей на рынке недвижимости и сглаживание любых резких колебаний-одна из задач регуляторов. Чем стабильнее будет рост сектора строительства жилой недвижимости, в том числе так называемого индивидуального домостроения, тем лучше для населения. , всех смежных отраслей и экономики в целом»,-добавляет эксперт.

Однако эксперты считают, что повышение процентной ставки по привилегированным ипотечным кредитам на 0,5 процентного пункта не сильно повлияет на интерес россиян к ним. Однако сокращение максимальной суммы кредитов, очевидно, сделает ипотечные кредиты для пожилых людей гораздо менее важными для крупных городов. Установление лимита в 3 млн рублей для всех регионов Российской Федерации определенно отсечет массовых заемщиков со стандартным первоначальным взносом двух столиц и мегаполисов — средняя сумма ипотечных кредитов в Москве в апреле 2021 года составила 6,3 млн рублей, а в Санкт-Петербурге-6,3 млн рублей. Петербург, 4 миллиона», — говорит Екатерина Щурихина. — Однако программой могут воспользоваться состоятельные категории заемщиков, которые могут внести первоначальный взнос в размере 40-60% от фиксированной стоимости.

С учетом сниженного лимита по программе спрос на льготные ипотечные кредиты будет формироваться в основном за пределами московских регионов, а также на квартиры среднего класса и бюджетные квартиры, считает она. Ирина Носова, со своей стороны, считает, что льготная ипотека в крупных городах по-прежнему будет актуальна в тех случаях, когда заемщик готов внести первоначальный взнос в размере не менее 60-70% от стоимости дома. приобретенный.

В 2020 году по льготной программе ипотека на сумму до 3 млн рублей составляла лишь треть всех выплат, говорит Михаил Матовников. «Однако это не означает, что спрос на привилегированные ипотечные кредиты вырастет втрое», — отмечает он. — Например, учетная ставка по ипотечным кредитам выросла всего на 0,5 процентных пункта в годовом исчислении, в то время как рыночные ставки выросли втрое с начала этого года, что будет стимулировать приток средств со вторичного ипотечного рынка на первичный ипотечный рынок. Однако эксперт признает, что вполне возможно, что количество первичных ипотечных кредитов, выданных в рамках программы государственной поддержки, удвоится. На самом деле, согласно статистике, за первую неделю новой ипотечной программы россияне подали 10 тысяч заявок, за вторую неделю — 11 тысяч, в то время как, например, в конце июня, за последнюю неделю старой программы, количество заявок составило 28 тысяч.

«В дополнение к пересмотру программы облегчения ипотечного кредитования мы ожидаем, что Банк России увеличит доплаты по коэффициентам риска ипотечных кредитов с августа 2021 года», — сказала Татьяна Школьная. — Эти меры охладят интерес банкиров к предоставлению кредитов с низким первоначальным взносом и улучшат качество кредитного портфеля. Мы ожидаем, что спрос на ипотечные продукты замедлится с июля по сентябрь, а с октября по ноябрь этого года спрос стабилизируется.

Безнадежные цены

Панорама, которая возникает, заключается в следующем. С одной стороны, программа льготной ипотеки вызвала резкий рост цен на жилье. С другой стороны, это подстегнуло строительный бум. Сейчас эта программа, если ее не отменить, имеет очень низкий объем. Спрос на рынке в значительной степени удовлетворен: это связано с бумом последних полутора лет, и были запущены новые строительные проекты. В этих условиях можно было бы ожидать коррекции рынка, но эксперты не предвидят значительного падения цен на недвижимость.

«Во втором полугодии цены на недвижимость начнут стабилизироваться в среднем по стране», — считает Татьяна Школьная. — С октября по ноябрь в регионах, где цены были наиболее высокими, они, скорее всего, будут скорректированы. При прочих равных условиях цены на жилье будут более стабильными в Москве, Санкт-Петербурге и наиболее популярных туристических районах.

Спрос на первичное жилье останется высоким, что будет стимулировать рост цен, но с учетом того, что средний размер ипотечного кредита уже близок к пределу госпрограммы (2,9 млн рублей в среднем по России в апреле 2021 года), это может ограничить рост цен застройщиками, которые не хотят сокращать поток клиентов, имеющих право на льготную программу, прогнозирует Екатерина Щурихина.

Эксперты приводят две основные причины отсутствия корректировки цены квадратных метров в сторону понижения. Во-первых, наряду с сокращением общей программы льготной ипотеки власти значительно расширили программу семейной ипотеки. Если раньше семьи со вторым или более поздним ребенком, родившимся в 2018 году, или с ребенком-инвалидом имели право на льготное финансирование, то теперь достаточно иметь ребенка, родившегося после начала 2018 года. Максимальная сумма кредита не была снижена и осталась на уровне 12 млн рублей для Москвы и Московской области, ул. Петербурга и Ленинградской области, а 6 миллионов — для других регионов.

По старым условиям «семейной ипотеки» выпало около 600 тысяч семей, из которых 80 тысяч фактически воспользовались этой программой, по новым условиям они получают примерно в восемь раз больше, говорит Михаил Матовников. «На практике это означает, что объем кредитов, выданных на новое строительство по программе «семейная ипотека», скорее всего, превысит объем кредитов, выданных по стандартной льготной ипотечной программе на новых условиях. Да мы учитываем совокупный эффект этих двух госпрограмм, он может даже увеличиться, так как «семейная ипотека» охватывает не только первичный рынок, но и вторичный рынок жилья», — заключает эксперт.

Вторая причина заключается в том, что ипотека является важным, но не определяющим фактором в ценообразовании. «На темпы строительства жилья будут влиять в основном важнейшие макроэкономические факторы, а не отдельные программы поддержки, в том числе стимулирование ипотеки», — говорит Татьяна Школьная. — Если экономика в целом сильно восстановится, начнут расти реальные доходы, а финансирование и развитие инфраструктуры пойдут по плану, темпы доставки на дом увеличатся. При негативном сценарии в течение следующих 12-24 месяцев темпы заказов на жилье, наоборот, замедлятся по всей стране.

Другими словами, стабильность и рост цен на недвижимость будут поддерживаться либо из-за растущего спроса со стороны все более состоятельного населения, либо из-за снижения предложения со стороны обедневших строительных компаний.

ПРИМЕР МК

Программа старшей ипотеки оказала значительное влияние на весь ипотечный рынок (включая вторичное жилье), как по объему, так и по ставкам. Например, по данным Банка России, в 2018 году в среднем было выдано 123 000 ипотечных кредитов на общую сумму 247 000 млн рублей в месяц, в то время как в 2019 году эти показатели составляли 110 000 и 243 000 млн соответственно. А, например, с июня 2020 года по май 2021 года в среднем выдавалось 168 тысяч ипотечных кредитов в месяц на общую сумму 446 миллиардов рублей. Средний показатель снизился с 8,68% в год в апреле 2020 года до 7,30% в год в мае 2021 года.

Оцените статью
Новости
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Льготная ипотека по новым правилам: в чем риски жилищных займов
pravitelstvo otkazalos ot zapreta na eksport benzina chto budet s cenami
Правительство отказалось от запрета на экспорт бензина: что будет с ценами