Риэлторы девяностых вспомнили цены на квартиры после краха СССР

rieltory devyanostyh vspomnili ceny na kvartiry posle kraha sssr

Четверть века назад торговцы, эмигранты и всевозможные спекулянты были готовы платить в среднем в три раза дороже своей себестоимости по Москве. В то же время в столице проживали тысячи обнищавших людей, для которых единственной надеждой на улучшение своей судьбы была квартира. После приватизации эта недвижимость стала единственным активом, но как хорошо: когда продаешь этаж в Москве, можно переехать в какое-нибудь городское поселение в Тверской области, и не работать около десяти лет, чтобы получить выгоду . Характерной чертой тех лет было мгновенное, полное и ни с чем не сравнимое расслоение общества на суперрасы и суперпопоры.

До 1990 года в Советском Союзе существовало две основные формы решения жилищной проблемы. Первый состоял в получении статуса государства, компании или организации. Для этого вы должны были проработать там определенное время и быть в порядке с администрацией. Второй состоял в том, чтобы вступить в жилищный кооператив и постепенно оплачивать его стоимость.

То, что произойдет с недвижимостью, также будет зависеть от того, как она была первоначально получена. Даже передача дома по наследству была сложной. Иногда приходилось сдавать государству этаж, в котором проживал истец унаследованного товара.

«Аукционы сейчас кажутся смешными».

— В биржевых сделках этажей появились элементы рыночных отношений. Именно тогда сформировался нынешний «ценовой» ландшафт Москвы, когда за этаж в непосредственной близости от станции метро платят на 20% больше, чем за аналогичный в трех — четырех остановках езды на общественном транспорте, а «Престижный» Западный на 25-30% дороже Восточного Промышленного, — комментирует Алексей Попов, директор Аналитического центра Cyan.

Эти сделки были разрешены как между членами одной семьи (обмен родственными узами), так и между разными семьями. На Московской фондовой бирже, расположенной в Банном Павлоке (рядом со станцией метро «Проспект Мира»), объявления размещались на бумаге на досках. Вокруг них всегда можно было найти граждан, готовых помочь заключить сделку, найти оптимальный вариант и помочь с разрешениями на Исполком.

Термин «агент по недвижимости» тогда не использовался; Термин «бегун» был более распространенным. Обмены были очень упрощены в конце 1980-х годов, некоторые транзакции начали включать денежные элементы (предшественники нынешних альтернативных транзакций), а распад СССР вызвал увеличение переводов между городами.

В 1990 году в СССР был принят закон о собственности, который сделал возможной продажу и покупку жилой недвижимости, а также способствовал зарождению рынка недвижимости. Еще одной вехой стал 1992 год, когда вступил в силу федеральный закон о приватизации и в нашей стране начал создаваться институт собственности.

— Спрос был огромным, а предложение дефицитным», — говорит Надежда Коркка, директор по партнерству Metrium (член сети партнеров cbre). — Процесс приватизации только начался и шел не очень быстро. Общее состояние экономики вызвало сильное ускорение цен, и молодой рынок был заметно «бурным», по крайней мере, до кризиса 1998 года, после которого произошло заметное падение цен.

— Для меня история купли-продажи квартир началась в 1991 году, когда я присоединился к центральной бирже Москвы (Московская центральная биржа недвижимости, которая позже слилась с «Инком»), — рассказывает Михаил Куликов, директор департамента вторичного рынка «Инком-Недвижимость». — Продажа осуществлялась в основном в форме аукциона, что как раз и является основным отличием текущих операций от операций. Конечно, были времена, когда покупатель и продавец были найдены, они провели переговоры и закрыли сделку. Но такое случалось редко.

Аукционы проводились следующим образом. Потенциальные покупатели собирались в вестибюле. В отличие от нынешней практики подготовки заявок, они не ходили смотреть этажи. На аукционе покупателям показывали описание объектов недвижимости, планы домов, и мы даже начали записывать видео выставленных на продажу квартир», — вспоминает Михаил Куликов. — Сейчас это кажется смешным, потому что на снимках не хватало профессионалов, но, по крайней мере, они давали представление о лотах.

Иногда, из-за спешки, квартиры продаются по двойной или тройной начальной цене.

— Через пару лет мы отказались от формы аукционной продажи. Стало ясно, что недвижимость-это актив, к покупке которого следует подходить вдумчиво, а не в спешке», — говорит Михаил Куликов.

Фото: wikimapia

Мошенники никогда не спят

Рынок жилья (со сделками купли-продажи, к которым мы привыкли) появился в 1992 году, после либерализации денежных операций и появления правовых механизмов, регулирующих права на жилые помещения. Механизм торговли сильно отличался от современного. Почти все операции осуществлялись наличными, даже в иностранной валюте.

— В 1990-е годы не было единого реестра, который объединял бы все сделки с недвижимостью, и не было единой платформы, которая позволяла бы систематически оценивать уровень цен,-говорит Юлия Дымова, директор офиса продаж вторичной недвижимости Est — a — Tet. — Поэтому разброс цен на квартиры одного и того же уровня, в одной и той же площади, мог быть значительным.

Пик российского рынка недвижимости пришелся на 1993-1995 годы. Однако до цивилизованных отношений было еще далеко. Покупатель передал деньги продавцу в автомобиле рядом с офисом государственной регистрации.

— Раньше регистрация была только нотариальной, -говорит Юлия Дымова. — Во время регистрации денежный мешок» охраняли «родственники покупателя и продавца, которые сидели вокруг мешка.

Надежда Коркка утверждает, что сбор информации о промоутере был полномасштабным расследованием: нам пришлось задействовать связи, чтобы получить информацию.

— Чтобы проверить юридическую чистоту объекта и получить информацию об истории квартиры, нам пришлось получить информацию о владельцах и людях, проживавших в квартире, пройдясь по соседям, врачам в поликлиниках, зайдя в реестр мест выселения граждан из группы риска (пенсионеры и несовершеннолетние)», — вспоминает Марина Толстик, президент совета директоров сети офисов недвижимости «МИЭЛЬ».

Агентства недвижимости также были далеки от того, чем они являются сейчас: агенты по недвижимости изучали науку покупки и продажи по ходу дела. Основным источником информации, а не базой данных по недвижимости, были вырезки из газеты «Из рук в руки». До середины 2000-х годов в рекламе обычно не указывался точный адрес или цена. Считалось нормальным указывать только название улицы и прилагательное «договорная» цена. Так что были огромные переплаты. Однако люди с деньгами (особенно из провинции) считали более важным купить дом в Москве. И не имело значения, было ли это за 10, 30 или 70 000 долларов.

Худшим, конечно, была не переплата за квадратный метр, а передача денег преступнику. Времена были поспешные. После достижения соглашения с мошенническим брокером покупатель остался без квартиры и без своих сбережений.

Высокопоставленным мошенникам удавалось «одолеть» даже уважаемых воров. Сотрудники МВД утверждали, что даже им было нелегко идентифицировать мошенников. Они могли проникнуть в брокерские фирмы или работать в крупной компании по недвижимости.

Будучи отличными психологами и квалифицированными юристами, мошенники изо всех сил старались произвести хорошее впечатление. И, конечно же, риск нарваться на одинокого мошенника был больше, чем на официального сотрудника риэлторской компании.

Почему черные брокеры пользовались большим спросом у покупателей? В первую очередь потому, что люди не знали, чего ожидать. Кроме того, агенты по недвижимости берут за свои услуги гораздо меньше, чем брокеры по недвижимости. Если агентству недвижимости приходилось платить от 3% до 7% от цены недвижимости, то брокер был вынужден работать за 1-2%.

Половина новых зданий предназначалась для нужд города

Отличительной особенностью того времени был процесс ликвидации больших коммунальных квартир в центре Москвы. В результате спрос на однокомнатные квартиры возрос в районах, удаленных от центра Москвы, в шаговой доступности от метро. Наибольшим спросом пользовались полноразмерные квартиры в панельных домах с кухней площадью 9 квадратных метров и на Сталинках.

Состоятельные покупатели могли позволить себе расселить коммуналку, купив каждому жильцу однокомнатную квартиру в спальном районе Москвы или двухкомнатную квартиру в регионе. Обычно о переезде заботился не сам покупатель, а специалисты — конечно, в то время еще нелегальные агенты по недвижимости. У них была информация о тех этажах, которых было довольно много на Арбате и Тверской, в старых домах с высокими потолками и просторными комнатами.

— «Элитная недвижимость» была продана крупным бизнесменам или представительствам иностранных компаний. Кстати, некоторые из самых известных компаний на рынке риэлторских услуг и девелопмента начинали с расселения коммунальных квартир в столице»,-говорит Алексей Попов.

В конце 1990-х годов началось активное освоение нескольких территорий, в том числе с помощью инвестиционных контрактов с городом. Крупный инвестор построил несколько «новых» домов, переселил жителей из снесенных пятиэтажек и вместо них построил здания для продажи.

— Цены на рынке жилья Москвы изначально помогли муниципальным властям переселить ветхие и аварийные дома, сделав их практически бесплатными для бюджета, — говорит Ирина Доброхотова, президент совета директоров «Бест-Новострой». — Переселенные жильцы были проданы по рыночным ценам, а не по себестоимости, и полностью возместили стоимость их строительства. Богатые россияне, которые установили нереальные цены на жилье в соответствии со своим спросом, фактически платили бедным за улучшение ваших жилищных условий без какого-либо «налога на роскошь».

Объем жилой недвижимости, введенной в эксплуатацию в 1990-е годы, составлял от 2 до 3 миллионов квадратных метров в год. Поскольку одна часть предназначалась для городского использования, она была выставлена на продажу от 50% до 60%. «Однако мы не можем сказать, что в то время наблюдался значительный дефицит жилья: из-за низкой платежеспособности населения спрос был не таким высоким, как в 2020 году», — говорит Надежда Коркка. — Основными категориями покупателей в 1990 — е годы были бизнесмены, журналисты, художники, а также государственные служащие среднего и высокого уровня. Именно в этот период начало зарождаться понятие покупки недвижимости для инвестирования и экономии денег. Это было особенно актуально в условиях нестабильной экономики.

В середине 2000-х годов образовался дефицит, когда было 2 или 3 покупателя на один и тот же товар, торговавшихся из-за цены на жилье прямо на месте, рос спрос на дома.

«Двухкомнатные квартиры предлагались по цене дешевого автомобиля

Поначалу цены на недвижимость были очень низкими. Квартира с одной спальней стоила не больше, чем цена отечественной машины. Да, автомобили в то время были редкостью, и даже владение «Жигулями» повышало статус русского в глазах друзей, соседей и коллег. Однако мало-помалу люди начали понимать, что квартира-это гораздо более ценное имущество, чем, например, автомобиль, который может заржаветь и сломаться.

— В 90-е годы не было статистики об уровне цен на жилье в разных районах столицы, которые сейчас рассчитывают аналитики», — вспоминает Михаил Куликов. — Получается, что цена продажи недвижимости с аналогичными характеристиками, расположенной в одном и том же районе, может отличаться в несколько раз. А в случае продажи квартир на аукционе одна квартира, на которую по какой-то причине возник острый спрос, была продана за очень высокую сумму, в то время как другая была даже меньше цены Выхода.

Однако люди поняли, что недвижимость будет только дороже. И покупатели были готовы конкурировать друг с другом за хорошую квартиру. Кстати, уже тогда недвижимость покупалась не только для личного проживания.

— Я помню, что в девяностые годы было много случаев, когда курс рубля резко падал по отношению к доллару буквально в одночасье , и некоторые люди спешили вложить свои деньги в покупку чего-то материального (техники, машины, квартиры), чтобы их деньги не обесценились, — говорит Михаил Куликов.

В некотором смысле все покупатели квартир, насколько это касалось Москвы, были инвесторами. Единственное, что их целью не было зарабатывать деньги непосредственно от перепродажи. Люди понимали, как быстро снизятся доходы и вырастут цены на жилье. Самой простой «инвестиционной идеей» было купить квартиру в неприглядном районе, чтобы дождаться развития метро и инфраструктуры.

— Карачарово (по сути анекдотов) и Гольяново считались худшими в Москве. В то время почти никто не характеризовал микрорайон Камушки без использования ругательств, а сейчас это Пресненский район, лидер по количеству квартир первого класса», — говорит Ирина Доброхотова.

Алексей Попов, однако, утверждает, что разброс средних цен в 90-е годы был меньше, чем сейчас: «В 2021 году стоимость квадратного метра в разных группах домов отличается в 6-7 раз. Квадратный метр в панельных домах в Капотне стоит около 180 тысяч рублей, а в новых монолитных зданиях в Хамовниках — более миллиона за “квадратный метр”. Если сравнивать индивидуальные дома, то с учетом Новой Москвы разница в цене еще больше.

В начале 1990-х годов элитное жилье еще не появилось (претенденты на звание «первый элитный дом Москвы» были построены только в 1994-1995 годах). Состояние этажей домов, построенных Советами, также было более или менее одинаковым (именно тогда впервые был введен термин «Евромоделирование»). Дворы и общественные пространства совершенно не отличаются друг от друга ни в центре, ни на периферии.

Конечно, дома сталинской эпохи на Фрунзенской набережной были намного дороже типичных высотных зданий промышленного сектора юго-востока города, но цены между районами различались не более чем в 3-3, 5 раза.

К концу 1993 года средняя цена квадратного метра была установлена на уровне 500-600 долларов. В последующие годы она медленно росла (до 1000-1200 долларов за метр в середине 1998 года), резко упав только после дефолта и снова начав расти в «тучные годы».

В конце 1990-х годов квартира в микрорайоне стоила от 25 000 до 30 000 долларов; по тогдашнему курсу 700-800 тысяч рублей. Теперь сопоставимый этаж массового сегмента обойдется в среднем в 12,7 млн рублей (или 173 700 долларов). Но не забывайте, что обычные зарплаты были заметно ниже, чем сегодня: 1,5-2 тысячи рублей, что составляет менее 100 долларов в месяц.

Сколько буханок хлеба может поместиться на одном этаже?

В 90-е годы первичного рынка в том виде, в каком мы его знаем, не существовало. Новое жилье было сосредоточено лишь в нескольких городских районах (Жулебин, Митино, Ново-Переделкино в начале 1990-х годов, в Бутово, Марьинский парк в конце 1990-х и начале 2000-х годов). И не все они поступили в публичную продажу, но продолжали распространяться через систему очередей и полузакрытых распродаж.

— Все первые владельцы личного капитала были заинтересованы в покупке квартир с конца 90-х годов», — говорит Яна Глазунова, генеральный директор VSN Realty. — Активное проектирование и строительство первых элитных домов началось после кризиса 1998 года Одним из первых знаковых домов стал Дом Агаларова, построенный в 1998 году, за которым последовали Дом Патриарха (2002), Дом Купера (2004) и Хрустальный дом (2005).

В начале 2000-х годов один квадратный метр жилья на Остоженке, который был и остается местом номер один для многих состоятельных людей, стоил 3-4 тысячи долларов (всего лишь копейки в наши дни). Недвижимость была номинирована в валюте до 2008 года. Первые дорогие дома известны по адресам: 1ª Зачатьевский, 19; Сеченовский, 3; Пречистенский, 9.

В 2006 году наблюдался взрывной рост цен. В течение года стоимость квадратного метра в долларах выросла до 70%, добавив еще 40% в следующем году. Так, в 2008 году метр в дорогих домах Золотого Миля уже стоил 25 000 долларов, в среднем вдвое дороже, чем в соседних районах. Сейчас средняя цена на первичном рынке «Золотой Мили» составляет около 1,8 млн рублей за квадратный метр …

Из-за нескольких волн гиперинфляции в 1990-х годах в России было очень трудно перенести цены, существовавшие до 1998 года (после деноминации и дефолта), в нынешнюю денежную систему. В середине 1993 года двухкомнатная квартира в Москве оценивалась от 15 000 до 20 000 долларов. Сейчас эта же квартира стоит более 200 тысяч долларов. Но какие усилия стоили 20 000 долларов тогда и 200 000 долларов сейчас?

Проницательность указанной статистики (см. таблицу) заключается в том, что сравнение цен на хлеб не очень справедливое, потребительские свойства которого из года в год меняются незначительно. Понятно, что хотя автомобиль в 1994 году объективно был хуже современного, в то время его можно было считать роскошью, а сейчас это всего лишь средство передвижения. Напротив, квартира в 1994 году в 99% случаев была недавно приватизированной, то есть «бесплатной» собственностью, доступной любому ответственному арендатору из бывшего Советского Союза. Но благодаря этим грубым расчетам мы можем сделать вывод, что квартиры становятся дороже, чем другие группы основных продуктов, но их доступность является переменной величиной. Когда цена на недвижимость резко отошла от доходов населения, заработная плата, наконец, догнала ее. Я бы хотел, чтобы эта закономерность подтвердилась сейчас …

ПРИМЕРЫ ФИКСИРОВАННЫХ ЦЕН В 1990-Х ГОДАХ И СЕГОДНЯ

— В 1994 году трехкомнатная квартира (63 м2) в 14-этажном кирпичном доме (Рублевское шоссе, 7) была куплена за 70 000 долларов (цена была слишком высока, но покупатель действительно хотел жить в Кунцево, в 7 минутах ходьбы от метро). Накануне кризиса в августе 2008 года, когда цены достигли пика, он оценивался в 17 миллионов рублей (по курсу 1 доллар = 23 рубля), около 730 000 долларов.Сейчас эта квартира стоит 20 миллионов брутто (по курсу 1 доллар = 73,15 рубля), около 270 000 долларов.

— 1997 год, «однокомнатная» в Нагорном районе, 36 квадратных метров, 30 тысяч долларов.Сейчас та же квартира в том же доме выставлена на продажу за 9,8 миллиона рублей, то есть более 130 тысяч долларов.

— 1997, «комната» в Митино, 32 квадратных метра — 10 000 долларов.Ваш покупатель теперь намерен продать квартиру». В то время у меня было ровно десять тысяч долларов, и я решал, что выбрать: эту квартиру или «жигули». Я остановился на квартире. И, очевидно, я не ошибся», — говорит покупатель.

Оцените статью
Новости
Добавить комментарии

;-) :| :x :twisted: :smile: :shock: :sad: :roll: :razz: :oops: :o :mrgreen: :lol: :idea: :grin: :evil: :cry: :cool: :arrow: :???: :?: :!:

Риэлторы девяностых вспомнили цены на квартиры после краха СССР
alkogol s 21 goda predlozhenie minzdrava okazalos protivorechivym
Алкоголь с 21 года: предложение Минздрава оказалось противоречивым